美國人永遠買不起房了！「可負擔房價」能實現美國居住正義嗎？
川普總統將美國房地產危機歸因於華爾街機構購買數十萬棟房屋推高了房價，又劍指聯準會不降息，讓美國人對買房卻步，美國變成租屋大國！「可負擔房價」是唯一能刺激房地產的方案嗎？Yahoo 邀請多位財經研究人士進行分析，以下為綜合整理報導。
個人買房無法享受折舊率抵稅，美國變成「租屋大國」
川普在達沃斯論壇表示之前的政策讓個人買房無法享受折舊抵稅，但公司與機構買房產卻可以使用折舊，但房屋是為人而所建的，不是為公司而建，於是他簽署行政命令禁止大型機構投資者購買獨棟住宅。
在瑞士達沃斯世界經濟論壇上，川普總統將美國住房危機推上國際舞台。川普認為近年來大型機構投資者與華爾街巨頭大量收購獨棟住宅，推高房價，卻享有一般民眾無法獲得的稅務優惠，例如房屋折舊。他強調房屋是為家庭而建，而非為企業設計，他認為美國不應成為「租屋大國」。因此簽署行政命令，限制大型機構投資者購買獨棟住宅，以回應美國人買不起房的窘境。
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事實上，民眾的不滿並非空穴來風。高利率與長年累積的房價上漲，使數百萬美國家庭被擋在市場門外。根據專家觀察，雖然與一年前相比，住房負擔能力略有改善，但改善幅度相當有限。抵押貸款利率較去年下降近一個百分點，房價漲勢也趨緩，為薪資成長爭取了一點時間。然而，在全國多數地區，要找到月供低於家庭收入三成的房屋，仍然十分困難。
可負擔房價下的現實狀況
「可負擔房價」已成為當前美國最炙手可熱的關鍵詞之一，從一般家庭、華爾街金融機構到華府決策核心，無一不被住房問題所牽動，擁有一棟房子，變成美國人遙不可及的夢想。
Realtor.com 經濟學家 Danielle Hale 指出，房價雖然不再暴衝，但仍處於高檔，住房支出佔收入的比例持續偏高。談到政策方向，多數經濟學家一致認為，真正的關鍵還是在「供給」。若要讓房價回歸合理水準，就必須增加更多「可負擔住房」給美國人，然而，供給問題往往卡在州與地方層級，例如分區法規、建築許可與土地使用限制，使改革進展緩慢。
從產業角度來看，情況又更為複雜。研究顯示，新建房市場的未售庫存，已達到十多年來的高點。部分建商並不認為短期內缺乏供給，反而更擔心房屋需求量不足，市場無法把空屋消化，這又回到「可負擔性」與利率的核心問題。專家普遍認為，改善抵押貸款利差、壓低長期公債殖利率，才是最快刺激需求的方式。
矛盾點是川普要降低利率、同時維持高房價？
川普政府多次表態，不希望房價下跌，全美約 65 % 的家庭擁有住房，房價下修將直接衝擊多數美國人的資產。這也使政策論述從「全面增加供給」轉向更平衡的「全面增加可負擔房屋」做法。
此外，關稅與移民政策也間接影響住房市場，當建築成本上升、勞動力受限，都使新屋建造更加困難。不過，美國住房問題高度區域化：南部與西部近年建設活躍，供應相對充足；反觀東北與中西部，長期建設不足，供需緊繃，房價壓力反而持續擴大。
建商表示目前新房供過於求
建商向專家表示目前未售庫存量是自 2010、2011 年以來最高的。因此，供應並非短期問題，他們需要更多買家。對正在觀望的購屋者而言，市場也出現新的選擇。由於部分地區新建房產供過於求，建商開始提供利率補貼、免費升級甚至直接降價，縮小新屋與二手屋之間的價差，希望能刺激市場買氣。
房屋貸款高利率的元兇為十年期公債？
在當前的美國房地產市場中，高抵押貸款利率常被視為阻擋購屋者的最大門檻，但專家指出，利率其實只是住房負擔危機的一部分，真正的問題，是多重結構性因素交織，讓「買得起房」變得越來越困難。
首先，抵押貸款利率本身並非銀行隨意決定，而是由金融市場與借款人條件共同構成。從市場面來看，各類貸款利率皆以「美國國債殖利率」為基礎，特別是「 10 年期公債」。通膨預期、聯準會政策、就業與物價數據，都會影響債券市場，進而反映在房貸利率上。至於個人層面，信用評分、收入水準與負債狀況，則決定了借款人需承擔的風險溢價。
現有年邁屋主不出售房屋留著養老、無中古屋市場
然而，即使利率下降，住房負擔能力仍未必改善，因為房價依舊高企，這正是問題的核心。當前二手房庫存極低，交易量也隨之下滑，主因在於約六成現有屋主為 60 歲以上的高齡族群，他們選擇「在家養老」而非出售房屋，導致市場流通量下降、價格居高不下。
同時，許多屋主正轉而動用房屋淨值 (Home Equity) 來支撐生活。美國整體房屋淨值高達 36 兆美元，其中約 26 兆美元具備可動用空間，但實際被提取的金額僅約 4,000 億美元，仍遠低於金融危機前水準。這也解釋了為何房屋淨值貸款 房屋淨值 (Home Equity Loan) 成為目前成長最快的貸款類型，且用途正從房屋裝修轉向日常現金管理。
在此背景下，是否能動用 401k 退休帳戶來買房的討論逐漸升溫，但川普總統已明確表態反對，他認為退休帳戶的長期報酬優於房地產。退休理財專家 Jean Chatzky 也持相同立場，她指出，401k 貸款看似利息回到自己口袋，但實際上會錯失多年投資成長，一旦離職或失業，貸款可能被迫快速清償，否則將面臨稅負與罰款風險。
回到老問題，美國人常常最後還是選擇租房不買房，如果無法確定至少居住 5 至 7 年，租房往往更具彈性與經濟效益。在利率短期內難以大幅回落的情況下，關鍵不在於等待市場完美時機，而是誠實評估自身長期負擔能力，做出最符合現實的選擇。
風險提示
加密貨幣投資具有高度風險，其價格可能波動劇烈，您可能損失全部本金。請謹慎評估風險。
