台灣房地產專案接受腦哥鏈習生專訪：網友提七大質疑，處於監管灰色地帶

Neo

2025/8/8

日前 Threads 帳號 changyi8985 (以下簡稱小白，張兆億地政士，幣圈貓代書) 發文質疑一項台灣專案 Sparks Land，據 KOL 腦哥旗下品牌《鏈習生》專訪，這項專案主打用 USDT 購買房地產債權。

不過他提出七點質疑，建議不懂的不要碰。

Table of Contents

網友對台灣房產專案提出七問

Sparks Land 宣稱讓散戶能用 USDT 購買房地產債權，以檔次編號：220A 為例，債權發行量為 5,545，發行價格為 100.02 美元，募資 554,590.48 美元。目前發行的債權還剩下 47%，官網聲稱預估年化收益率 6~8%。

廣告 - 內文未完請往下捲動

該案例投資一個房產，該物件共規劃為 9 間套房，專為周邊大學生提供居住空間，滿足其剛性需求。每間租金介於 286 USDT 至 394 USDT，每月總收租可達 3,304 USDT，收益透過智能合約每天分配給 Spark 憑證認購人。

小白提出以下七點質疑：

投資人不知道標的在哪裡，到底有沒有這個不動產物件。他認為若真持有不動產物件，應該要公開透明，地號、建號。如果是公司法人所有，也應該公開二類謄本以示該標的現況。
官方網站錯字問題，他認為如果一個網站連錯字都沒校對，謹慎程度值得懷疑。他身為半個法律人、對文字比較計較，尤其涉及到地產。
正常台灣公司官網會顯示自己的公司名、商號、統編等等，包含營業地址、登記地址，電話諸如此類資訊，但 Sparks Land 官網僅附上社群媒體連結及信箱。
他質疑 Sparks Land 公司組成的相關資歷是否有辦法理解 RWA 到底要如何操作。
免責條款的部分，他認為就是在說，你今天投資我這，我有無限豁免權，且全部免責。形同有賺當投資人撿到，沒賺有賠不干營運團隊的事。
他建議租賃標的要請估價師出本報告，這關係到收益法。假設今天不動產是用轉租的方式，他質疑報酬虛報的問題。換言之若是買賣，認購價格是否又高於不動產買賣價。他更質疑是否存在拿投資人的錢還房貸，再拿其他人進場的錢後金補前金的可能。
他質疑 Sparks Land 是一個地址一收款，還是多地址多收款，投資用戶的錢是集中保管還是分散保管。若是收到贓款，是否團隊就可以用因不明資金凍結用戶權益？

據網站公開資料，Sparks Land 目前唯一銷售的案例中提到，該案例的地址為：新北市板橋區館前西路 160 巷 5 號。該案件募資 554,610 美元，對應實價登錄，存在溢價。

Sparks Land 共同創辦人曾發表不動產證券型代幣論文

Sparks Land 官方網站連結導到一本關於 RWA 的書《金融世界的未來：區塊鏈革命性應用，RWA現實資產代幣化！》，作者為粟悅芊 (Claire Su) ，她同時也是 Sparks Land 共同創辦人。她在 2023 年曾發表「影響不動產證券型代幣報酬之實證分析」，主要內容為不動產證券型代幣、區塊鏈、房地產代幣。而粟悅芊這個名字也是星域智慧科技股份有限公司註冊監察人、安齊地股份有限公司董事，兩間公司註冊地址一致，顯示 Sparks Land 將已經理論付諸實現，試圖在台灣啟動房產區塊鏈應用。

網友認為免責聲明撇清所有責任

網友小白在討論 Sparks Land 平台時，針對其免責聲明、投資報酬與資金管理機制表達強烈質疑，認為其相關作法缺乏專業把關與透明度，投資人權益恐面臨顯著風險：

首先，針對平台的免責聲明，該網友形容內容幾近「無限豁免」，直言「有賺就當你撿到，虧損則概不負責」。其認為，作為號稱專業的投資平台，僅以簡單語句宣示營運團隊全面免責，卻未見有法律專業進行嚴謹審查或修訂，既不符投資金融商品應有之規範，也難以讓人信任。

其次，在預估報酬方面，該網友提出，平台若標榜不動產租賃收益，理應委由專業估價師出具報告，說明租金收益計算依據及價格合理性。假如標的物僅為轉租，不僅收益法計算不明，報酬是否虛高皆難查證；如屬買賣，則更應說明認購價格是否高於市場行情。網友更質疑，平台資金來源若涉及「拆東牆補西牆」，即用新投資人資金支付舊投資人收益，一旦遭遇資金擠兌，投資人權益恐將化為泡影。

最後，針對資金透明化及錢包管理，該網友指出，區塊鏈技術本應具備公開查驗之優勢。但平台未明確揭露資金是採「多地址分帳」還是「單一地址集中」管理，也未說明如何確保用戶資金安全。進一步質疑，萬一平台錢包收到非法來源資金，營運團隊是否藉口「資金來源不明」而凍結用戶權益，令投資人措手不及。

總結上述意見，該網友強烈呼籲，Sparks Land 應加強法律專業審核，強化投資標的資訊揭露機制，以及提升資金管理與公開透明度，才能讓投資人信賴與安心。

房地產代幣化在台灣屬於灰色地帶，但 VASP 登記卻不是

台灣金管會（FSC）2024 年開始組織 RWA（Real World Asset）Tokenization 專案小組，明訂「房地產代幣化」屬於創新，但目前僅限於研究與試辦階段，並非公開合格管道。傳統房產證券化發行，需經過嚴格的核准與註冊，區塊鏈型新創多採先行試驗、監理沙盒或「僅向專業投資人」發行的模式進行。

根據金管會洗防辦法，「虛擬資產營運商」（VASPs）強制需完成反洗錢（AML）與 KYC（實名認證）登記與遵循。針對 USDT 等穩定幣收款、資金池管理，平台要遵守相關法規。

受監管與合法上市的「虛擬資產證券」，如要成為公開交易的合法商品，需取得金管會核可、僅能於指定平台 (如：證券商或受監理交易所）發行。現階段 Spark Land 類型產品若未取得公開發行資格，則落於監管灰色地帶。